Por
JORDI CASTAN
A Câmara
de Vereadores iniciou os trabalhos para analisar o projeto de Lei de
Ordenamento Territorial encaminhado pelo executivo. Depois de ter dedicado dois
longos anos ao analise da lei 312/10 que permitiu consolidar as diversas leis
municipais que ao longo dos últimos anos converteram o planejamento urbano de
Joinville numa colcha de retalhos, os vereadores tem um desafio muito maior,
das suas decisões e do resultado das audiências publicas já realizadas, e das
que deveriam ainda estar previstas, deverá surgir um novo cenário urbano e a
cidade deverá ganhar um novo horizonte. Existe muita insegurança sobre a
condução de todo o processo, há uma cobrança pela lisura dos trabalhos.
Determinadas mudanças enriquecerão muito a uns e prejudicarão a outros.
Para
poder entender melhor de que forma a lei impactará o valor dos imóveis,
consideremos dois exemplos precisos. O ICEPA (Instituto CEPA) órgão vinculado a
Secretaria de Agricultura do Estado de Santa Catarina, divulga
periodicamente os valores médios das áreas agrícolas do estado, no caso da
região de Joinville uma hectare de solo agrícola tem um valor que oscila entre
os R$ 10.000 e os R$ 15.000 por hectare, ou R$ 1 a R$ 1,5 por m2. Os valores
podem mudar para maior de acordo com a sua localização e o tamanho da gleba,
mas nada muito significativo. Quando estas áreas hoje agrícolas têm o seu uso
ou o zoneamento alteradas, o preço muda rapidamente, por exemplo nas
áreas próximas a chamada curva do arroz, por citar um exemplo bem conhecido o
valor passou para R$ 9,00 por m2 depois que a UFSC mostrou interesse na area e o zoneamento foi alterado,; e verdade que neste caso o acréscimo de valor foi pequeno, pouco mais de 8 vezes, menor que aqueles a que estamos acostumados em
outros pontos, por ser áreas sabidamente alagáveis, boa parte
da área só serve para a reprodução de batraquios, o que explica
a "baixa" valorização. Quando se trata de áreas próximas a SC – 413 na
denominada Rodovia do Arroz o valor passa para mais de R$ 300.000 a hectare, graças a magica
valorização que se produz pela mudança do zoneamento. Na área urbana, os
valores mudam ainda mais. Uma simples mudança de gabarito de 2 para 8, 12 ou
mais pavimentos pode multiplicar o valor do imóvel por quatro, dez ou mais
vezes se for incluída também uma mudança no uso, permitindo usos até ontem não
permitidos.
Quem
ganha com estas mudanças? Claramente os proprietários dos lotes o glebas
beneficiados pelas alterações. É ilegal? Claro que não, quando as mudanças são
feitas de forma transparente e cumprindo a lei. Não há a menor ilegalidade.
Quem se beneficia mais? Aquele que comprou pelo seu valor original, baseado no
seu uso e potencial construtivo daquele momento e que em pouco tempo vê o seu
capital multiplicar de forma vertiginosa, não tanto pelo seu trabalho e esforço
e sim pela alteração, às vezes pontual, oportuna e caprichosa da legislação.
Quer nome e sobrenome? Terá que solicitar no cartório do registro de imóveis. O
importante porem é saber quem perde? E esta resposta você já conhece.
